YARGITAY İÇTİHATLARI DOĞRULTUSUNDA TAHLİYE TAAHÜTNAMESİ

HAZIRLAYAN AV. SALİH KULECİ

SAMSUN 2024

KİRACIDAN TAHLİYE TAAHHÜDÜ NASIL ALINMALIDIR

Son dönemlerde ülkemizde  meydana gelen enflasyon ve diğer sebepler  kira fiyatlarını da olumsuz etkilemiştir. Kiraya veren  artan kira bedelleri  ve enflasyon karşısında kiracısına kira bedelini arttırma teklifinde bulunmuş, bu teklifler bazen olumlu bazen ise olumsuz sonuçlanmıştır. Kira artışlarından etkilenen kiraya veren veya kiralayanlar bu olumsuz durumdan kurtulma gayesiyle kiracılarını kiralanandan tahliye edebilme adına çareler aramış, somut durumlar için en kolay tahliye yolu ise ‘’tahliye taahhüdü’’ olarak görmüştür. 

Tahliye taahhüdünün yazılmasının gerekliliğini artıran  bir husus da geçici mevzuat değişikliğidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa geçici madde 1 hükmü eklenmiştir.  Hükme göre, “konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ila 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344/II uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır” şeklindeki hüküm uyarınca kiraya veren kira sözleşmesinde TÜFE oranına göre artırım yapılacağını belirtilmiş olsa dahi %25’ lik artırım yapmak durumunda kalmış özellikle eski kiracıların kira bedelleri düşünüldüğünde kiraya vereni enflasyon altında yenik duruma düşürmüştür. Bu sebeplerle kiraya veren yazılı taahhütname ile kendisini garanti altına almaya çalışmıştır.   Bu da bizleri bu yazının esas konusu olan ‘kiracıdan nasıl tahliye taahhüdü alınmalıdır’’ sorusunu yanıtlamaya çalışmaya sevk etmiştir. 

Tahliye taahhüdü hem  mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kanun hem de  6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde düzenlenmiş olup kiraya veren tarafından günümüzde sık başvurulan bir yoldur.  

Kiracıdan kaynaklı  tahliye sebebi olan tahliye taahhüdü TBK m. 352  hükmünde  ‘’belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir’’ şeklinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre kiraya veren  tahliye taahhütnamesiyle; başka bir nedene ihtiyaç duymadan ve herhangi bir tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kiralananın tesliminden sonra kiralananın belirli bir tarihte boşaltılması konusunda düzenlenen yazılı taahhütnameye istinaden kira ilişkisini ortadan kaldırmaktadır. Ayrıca bu düzenleme konut ve iş yeri kiralarına ilişkin kira sözleşmeleri bakımından geçerlidir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri dışında adi kira sözleşmeleri bakımından ise tahliye taahhütnamesine ilişkin düzenlemenin uygulanması mümkün olmayacaktır. 

Tahliye taahhüdü ile birlikte bildirilen günde kiralananın boşatılmadığı takdirde cezai şart kararlaştırılmış ise, gününde boşaltmama halinde şart edilen cezanın ödenmesi de istenebilir. Bu konuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin verdiği bir karar da mevcuttur. ‘’Y.6.HD, 21.1.1982, E.8949, K.9174, “Davalı kiralananı belirtilen tarihte boşaltacağını ve boşaltmazsa geçen süre için günde 300 lira cezai şart ödeyeceğini kabul etmiştir. Bu kabul kira akdinin dışındadır. Ayrıca yapılan bir anlaşma ile kabul edilmiştir. Kiralananın taahhüt edilen tarihte boşaltılmaması ve taahhüdün yerine getirilmemesi akde muhalefet niteliğindedir.’’

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu şartlar:

• Yazılı Olması, 

Tahliye taahhüdünün birinci ve en önemli şartlarından biri olan yazılı olmasıdır. Bu husus 6570 sayılı Kanunun 7/1. maddesinin (a) bendinde ‟kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen….‟‟ biçiminde açıkça ifade edilmiştir. Taahhüdün yazılı olması ispat şartı değil geçerlilik şartıdır. Tahliye taahhüdün adi yazılı şekilde yapılaması yeterli olup, noterden veya başka bir şekilde yapılması aranmamıştır.  Fakat tahliye taahhüdünün noterlikçe resen düzenlenen veya tarih ve imzanın noterde tasdik edilmiş olması taahhüdün geçerliliği açısından gerekli olmayıp, kiralayanın menfaati açısından gereklidir. Zira böyle bir durumda kiracı imzasını inkâr edemeyeceği gibi tahliyeyi de gereksiz yere geciktirmeyecektir. 

Tahliye taahhüdü hem kira sözleşmesinin taraflar arasında yapılacak bir anlaşma biçiminde, hem de kiracının tek taraflı bir irade beyanı biçiminde ortaya çıkabilir. Her ikisi de geçerli kabul edilmektedir.  

Birden fazla kiracının bulunduğu bir kira ilişkisinde taahhütnamenin hüküm doğurabilmesi için kiracıların hepsinin imzalaması gerekir, yalnızca bir kiracının vermiş olduğu taahhüt geçerli değildir. Ayrıca taahhütname vekil aracılığıyla da verilebilir. Bunun için vekaletnamede özel bir ibare aranması gerekmez.  

Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması TBK‘ ya  göre emredici olmasının yanı sıra Yargıtay çeşitli uygulama kararlarında taahhüdün değişik şekiller ile de verilebileceğini kabul etmiştir. Bu şekiller, kiraya verenin kabulü ile yargılama sırasında, duruşma tutanağına geçirilmek suretiyle de geçerlilik arz etmektedir. 

Uygulama ile ortaya çıkmış bir başka tahliye taahhüdü şekli de, icra takibi sırasında kiracının tahliyeye ve tahliye tarihine ilişkin beyanının icra tutanağına geçirilmesi suretiyle alınmasıdır.

Hem Yargıtay’ın çeşitli kararları hem de uygulama ile ortaya çıkmış şekiller ‘’yazılı şekil’’ şartını sağladığından ötürü geçerlilik şartını taşımaktadır. 

• Tahliye Tarihinin Belirtilmesi, 

Tahliye taahhüdünde, tahliyenin hangi tarihte gerçekleşeceğinin belirtilmesi, geçerlilik şartları arasında bulunmaktadır. Bu taahhütlerde genellikle, tahliyenin ayın son günü yapılacağı şeklinde yorumlanmaktadır. Ancak, mekanın hangi tarihte boşaltılacağı bilinmediği veya taahhüt içinde belirtilmediği durumlar, taahhüdün geçerliliğini etkileyen önemli faktörlerdir. Uygulamada farklı yaklaşımlar görülebilmekle birlikte, Yargıtay, açıkça tarih belirtmeyen tahliye taahhütlerinin geçersiz sayılmaması gerektiği yönünde bir karar vermiştir. Nitekim : 

Yargıtay6.HukukDairesi 2010/2871E. , 2010/6900K. Kiracı tahliye taahhütnamesindeki düzenleme tarihinin sonradan doldurulduğunu, gerçekte kira sözleşmesi ile birlikte verildiğini savunmuş ise de buna itibar edilemez. Boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerekir. Dairemizin kararlılık kazanmış uygulaması bu yönde olduğu gibi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.12.1990 gün ve 1990 / 6 Esas 1990 / 628 Karar sayılı kararı ile 1.7.1992 gün ve 357 Esas 422 Karar sayılı kararı ve 17.1.1999 gün ve 1999 / 6-28 / 10 sayılı kararları da bu doğrultudadır. Davalı Borçlar Kanunu’nun 31. maddesinde öngörülen yasal hakkını kullanmayıp taahhütnamenin iptali yönünden bir talepte bulunmadığına göre düzenleme tarihi olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunun kabulü gerekir.

Gerek Yargıtay ilgili daireleri gerek de Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararları esas alındığında tahliye taahhüdünde tarih bulunmaması taahhüdün geçerliliğini etkilemediği aşikardır. 

• Taahhüt Edilen Tarihten İtibaren Bir Ay İçinde Tahliye Talep Edilmelidir. 

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte tahliye etmeyi yazılı olarak üstlendiğinde, bu taahhüdü yerine getirmelidir. Aksi takdirde, kiraya veren, yazılı tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye talebi, yetkili icra dairesine veya mahkemeye yapılmalıdır. Yetkili icra dairesi veya mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

• İcra Takibi Yolu 

Kiraya verenin icra takibi yoluna başvurmayı tercih etmesi durumunda, taşınmazın tahliye edileceği taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine icra takibi başlatması gerekmektedir. İcra takibi başlatılması halinde, icra dairesi, kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye edilmesi ve teslim edilmesi gerektiği yönünde bir ihtar içeren ödeme emri gönderir. Kiracı, ödeme emrine tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz edilmesi durumunda, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edebilir veya genel mahkemede tahliye davası açabilir. Eğer kiracı itiraz etmez veya itiraz kaldırılırsa, icra müdürlüğü taşınmazı zorla tahliye ederek kiraya verene teslim eder. 

• Dava Açma Yolu 

Kiraya veren, dava açma yolunu tercih ettiğinde, taşınmazın tahliye edileceği taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Tahliye kararı alınması genellikle makul bir süre olan ortalama 15-16 ay sürebilir. Mahkeme davanın kabulüne karar verirse, kiraya veren kiracı aleyhine tahliye talepli ilamlı icra takibi başlatabilir. Bu icra takibi için mahkeme kararının kesinleşmesi gerekmez. Kiracının ilamlı icra takibine itiraz etmesi, icra takibini durdurmaz.

Kiraya veren, kiracıyı tahliye etme konusunda iki seçeneğe sahiptir: İcra takibi veya dava açma. Kiracıyı hızlı bir şekilde tahliye etmek istiyorsa, genellikle tahliye talepli icra takibi başlatmak daha pratik bir yöntemdir. İcra takibi süreci genellikle daha kısa sürer çünkü mahkeme süreçlerine göre daha hızlı bir çözüm sunabilir. Diğer taraftan, dava yolu süre bakımından daha uzun ve karmaşık olduğu için acil bir tahliye durumunda genellikle tercih edilmemektedir.

• Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmesidir.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için, bu taahhüdün ilk kira sözleşmesinin yapılmasından sonra, onun devamı esnasında veya sonraki dönemlerde verilmiş olması gerekmektedir. İlk kira sözleşmesi kurulmamışsa veya kurulurken alınan tahliye taahhütleri, serbest iradeye dayanmadıkları için geçersiz sayılır. “Tahliye taahhüdü, kiralananın teslim edilmesinden sonra” düzenleneceğinden, kira sözleşmesiyle birlikte düzenlenmesi mümkün değildir. Önemli bir husus da, kira ilişkisi kurulmadan ya da kira ilişkisi kurulurken alındığı iddia edilen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu yazılı delil ile ispat etme zorunluluğudur.

Yargıtay 6. H.D. 19/02/2007 tarih 12786 E./ 1515 K. sayılı kararı uyarınca; “…Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalı kiracı tarafından inkar edilmeyen tahliye taahhütnamesinde “halen kiracısı bulunduğum…” ibaresi yazılıdır. Taahhütnamenin içeriğinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. İmzası inkar olunmayan taahhüdün içeriğinin doğru olduğunun ve boş bırakılan kısımların sonradan doldurma konusunda kiralayana yetki verildiğinin kabulü gerekir. Davalının taahhüdün, sözleşme ile aynı tarihte alındığına, tarih kısımlarının sonradan doldurulduğuna ilişkin savunmanın aynı kuvvete haiz yazılı delille kanıtlanması gerekir. Davalı bu kuvvette bir delil getiremediğine göre, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”

Kısaca, yukarıda belirtilen Yargıtay kararı ve kanun madde metni uyarınca tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden ayrı bir şekilde ve ileri tarihli olarak alınması gerekmektedir.

Değerlendirme Ve Sonuç 

Kiraya veren tarafından başvurulan tahliye taahhüdü yukarıda açıklanan geçerlilik şartlarını taşımak zorundadır. Değerlendirmelerimiz ve Yargıtay kararları esas alınarak  tahliye taahhüdü düzenlenmesi bizce şu şekillerde olabilir : 

• Kiraya veren tahliye taahhüdünü mutlak manada yazılı olarak düzenlemesi gerekmektedir. Bu husus emredicidir kiraya veren bu hususu değiştiremeyecektir. 
• Düzenlenen tahliye taahhüdünde tarih bulunması ya da bulunmaması Yargıtay kararlarına göre geçerliliği etkilemeyecektir. Nitekim kiraya veren tarih bulunmayan sonradan doldurulabilecek şekilde yazılı taahhütname düzenleyebilecektir. Burada Yargıtay  ‘’Boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerekir.’’ şeklinde sonuç çıkarmış ve kiracının imzaladığı tarihsiz taahhütnamenin içeriğine katlaması gerektiğini belirtmiştir. 
• Kiraya veren tahliye taahhüdünü düzenlerken kiralananın tesliminden sonra yani kira sözleşmesinden belirli bir tarih geçtikten sonra düzenlemelidir. Öyle ki kira sözleşmesi ile aynı gün yapılan taahhüdü Yargıtay kabul etmemiştir. Çünkü kiraya verenin sözleşmenin esaslı unsurlarından olan iradesinin baskı altında verildiğini kabul etmiştir.